Os limites legais do uso de imóveis residenciais como meio de hospedagem

 

 

Com a chegada do verão a locação de imóveis para temporada em cidades turísticas se torna cada vez mais frequente. Entretanto, necessário avaliar até que ponto o aluguel de imóveis que compõem um condomínio, por curto período de tempo, seria legítimo, uma vez que, conforme se verá adiante, o exercício pleno dos atributos da propriedade encontra também limitações legais. Isso porque, como se diz popularmente: “o seu direito termina onde começa o do outro”.

É dever de todo condômino dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, constituindo ainda obrigação de todos respeitar o sossego, a saúde, a segurança e os bons costumes daqueles que detém a copropriedade. Não se trata, no entanto, de atribuir ilicitude à conduta de locar determinada unidade ou ocupá-la pelo número de pessoas que julgar conveniente, seja a título gratuito ou oneroso, mas do respeito mútuo à rotina do condomínio e à sua natureza.

Assim, o proprietário, na condição de condômino, deve se sujeitar aos limites impostos pelo condomínio por meio da Convenção Condominial e do Regimento Interno, em razão do interesse da coletividade e do direito individual dos demais coproprietários.

Em contrapartida, o que eventualmente pode desobedecer a legislação – e levar a problemas até mesmo para o condomínio perante a Administração Pública – é a mudança de finalidade da edificação, uma vez que, frequentemente os proprietários se utilizam de imóveis exclusivamente residenciais para hospedagem de pessoas, em periodicidade diária e com fins lucrativos, acarretando, além de numerosos conflitos de vizinhança, riscos de segurança aos demais coproprietários, diante da mercantilização da hospedagem domiciliar e da intensa rotatividade de pessoas.

Por esta razão, muitos condomínios têm adotado, legitimamente, a vedação da locação por diária, na qual há um intenso fluxo de pessoas estranhas ao condomínio, pois a descaracterização da destinação que cabe a copropriedade pode levar a prejuízos ao condomínio e aos seus membros, diante da possibilidade de se criar um verdadeiro “hotel clandestino”, o que além de levar a riscos, tal como já mencionado, traz custos típicos da atividade hoteleira  e dissociados da natureza exclusivamente residencial.

Aliás, ainda que nenhuma perturbação seja efetivamente gerada – o que é realmente pouco provável – não se pode deixar de reconhecer que a intensidade de uso, muitas vezes de forma descuidada pelos turistas, inviabiliza até mesmo o uso regular da propriedade comum pelos demais condôminos.

Portanto, o exercício em demasia do direito da propriedade por meio da locação temporária irrestrita, atrelado ao desvio da finalidade do edifício e a existência, em alguns casos, de encargos extras ao demais condôminos, é suficiente para autorizar a proibição ou limitação da locação por diárias pelo condomínio, através da edição de Regimento Interno ou alteração, quando necessário, da Convenção Condominial, sujeitando todos ao seu fiel cumprimento.

KYMBILLE LOPES SIQUEIRA – OAB 26.581/ES – Pós-graduanda em Direito Civil e Processual Civil – Advogada Associada do escritório Ferreira & Goulart Advocacia e Consultoria Jurídica –  (27) 3262 8380 – (27) 99638 7496